전세로 얻은 건물을 리모델링한 뒤 비용을 청구하였는데, 소유자가 "그 돈은 당신 돈이 아니지 않느냐"고 반박하는 경우 유익비상환청구권이 인정될까요?

대법원은 전세권자의 유익비상환청구권은 부당이득에 관한 특별규정이므로, 민법 제310조의 요건만 갖추면 되고 부당이득(제741조)의 요건은 따로 필요 없다고 판단했습니다. (대법원 2026. 5. 8. 선고 2026다200201 판결)

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1. 사건의 개요

대구 북구청 등은 전통시장 인근 건물 1·2층에 전세금 45억 원으로 전세권설정등기를 마쳤습니다. 구청은 '전통시장 시설현대화사업' 대상으로 지정되어 국가와 대구광역시로부터 보조금 40억 원을 받았고, 이 돈으로 전기·통신·소방·냉난방 설비 전면 리모델링을 했습니다.

전세권이 끝나자 구청은 소유자 측에 위 금원 중 일부에 대해 유익비상환을 청구했고, 원심판결(대구고법 2025나10686 판결)은 이를 받아들였고, 대법원도 마찬가지로 판단하면서 상고를 기각했습니다.

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2. 민법 제310조 - 전세권자의 유익비상환청구권

전세권자가 목적물을 개량하기 위해 비용을 지출하고 그 가액 증가가 현존하면, 소유자의 선택에 따라 지출액이나 증가액을 청구할 수 있습니다. 다만 현상 유지를 위한 수선비(필요비)는 전세권자 부담이므로 청구할 수 없습니다(민법 제309조). 필요비까지 청구할 수 있는 임차인(제626조)과는 이 부분에서 다릅니다.

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3. 대법원의 판단

대법원은 제310조 제1항을 부당이득에 관한 특별규정으로 보면서, 전세권자가 개량 비용을 지출하였고 가액 증가가 현존하면 청구할 수 있으며, 공사비를 보조금으로 충당했다고 하여 달리 볼 수 없다고 판시했습니다.

누구의 돈으로 공사했는지가 아니라, 전세권자가 비용을 지출했고 올라간 가치가 남아 있는지가 기준이라는 것입니다. 유익비상환청구를 부당이득과 구별되는 권리로 판단한 것으로, 같은 구조인 임차인의 유익비상환청구(제626조 제2항)에도 마찬가지로 참고가 될 것으로 보입니다.

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4. 법무법인 예헌의 이계형 변호사

이처럼 전세권자, 임차권자의 경우 유익비상환청구에 대해서는 사안마다 복잡한 법리가 적용될 수 있습니다. 이 문제는 계약서에 원상회복 특약이 있는 경우 더욱 문제됩니다.

유익비상환청구권 행사, 포기 등에 대해 궁금한 사항이 있으신 분은 이계형 변호사에게 연락주시기 바랍니다 (010-8904-5774, khl@yehunlaw.com).