공사를 진행하던 중 도급인으로부터 갑작스러운 계약해제(해지) 통보를 받거나, 공사대금이 밀린 상태에서 계약을 어떻게 정리해야 할지 막막한 수급인분들이 많습니다. 수급인 입장에서 도급계약 해제·해지 국면에서 확인해야 할 법률적 쟁점과 실무상 대응, 취할 수 있는 법적 조치를 정리합니다.

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1. 도급인의 해제 통보, 그대로 받아들이기 전에 확인할 것

도급인이 계약해제를 통보했다고 해서 그 해제가 반드시 유효한 것은 아닙니다. 도급인이 수급인의 채무불이행이나 하자를 이유로 해제를 주장하는 경우, 실제로 그 요건이 인정되지 않으면 해제 자체가 무효로 판단될 수 있습니다. 이 경우 도급계약은 여전히 유효하게 존속하고, 오히려 도급인이 부당한 해제·해지에 따른 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.

따라서 먼저 ① 도급인이 주장하는 해제 사유가 실제로 존재하는지, ② 그 사유가 법정해제(채무불이행, 하자담보책임) 요건을 충족하는지, ③ 만약 요건이 인정되지 않는다면 이 통보를 민법 제673조에 의한 임의해제로 볼 수 있는지를 검토해야 합니다. 이 판단에 따라 수급인이 청구할 수 있는 손해배상의 범위와 대응 전략이 완전히 달라집니다.

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2. 민법 제673조 임의해제, 수급인에게 유리하게 적용 가능

도급인은 수급인이 일을 완성하기 전이라면 특별한 사유 없이도 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제673조).

이 조항이 적용되면 도급인은 수급인이 이미 지출한 비용은 물론 공사를 완성했더라면 얻었을 이익, 즉 이행이익 전부를 배상해야 합니다. 이 점에서 수급인은 도급인의 해제 통보를 성급하게 다투기보다, 손해배상 청구 전략 측면에서 어떤 법적 구성이 유리한지를 함께 검토할 필요가 있습니다.

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3. 도급인의 대금 미지급, 수급인이 취할 수 있는 조치

도급인이 정당한 이유 없이 공사대금(기성금)을 지급하지 않는 경우, 수급인도 계약을 해제·해지하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우 실무상 자주 활용되는 수단은 다음과 같습니다.

- 동시이행항변권 행사

- 유치권 행사

- 내용증명을 통한 대금 지급 최고 및 계약해지 통지

- 가압류

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4. 공사 지연 및 지체상금 문제

준공기한을 넘긴 상태에서 도급인이 계약을 해제한 경우, 수급인은 약정 준공일 다음 날부터 도급인이 계약을 해제할 수 있었던 시점까지의 지체상금만 부담하면 됩니다. 도급인이 해제권을 행사할 수 있었음에도 지체상금을 더 받아낼 목적으로 해제를 미루는 경우까지 그 기간 전부를 수급인의 부담으로 돌릴 수는 없다는 것이 대법원의 태도입니다.

또한 지체가 수급인의 책임으로 돌릴 수 없는 사유(설계변경, 도급인의 협력의무 불이행, 인허가 지연 등)로 발생한 경우에는 그 기간을 지체일수에서 공제해야 합니다.

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5. 선급금을 받은 상태라면 반환 여부 확인

계약이 해제·해지되는 시점에 기성고에 비해 선급금을 과다하게 지급받은 상태라면, 그 차액은 부당이득으로 반환해야 할 의무가 발생합니다. 반대로 미지급 공사대금이 남아 있다면 선급금과 상계된 후의 잔액을 청구할 수 있습니다.

필요하다면 기성고 감정을 통해 객관적인 근거를 확보하는 것이 좋습니다.

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6. 하도급 관계라면 하도급법상 보호조치 검토

원사업자(도급인)로부터 제조·건설·용역 등을 위탁받은 수급사업자라면, 민법상 도급 법리뿐 아니라 하도급법상 보호도 함께 살펴야 합니다.

원사업자가 일방적으로 계약을 취소·해지하면서 정당한 보상 없이 손실을 전가하려는 경우, 공정거래위원회에 신고하여 시정조치·과징금 등의 행정적 구제를 받는 방법도 함께 검토할 수 있습니다.

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7. 건설 소송 전문 로펌과 변호사의 조력

도급계약 해제·해지 통보를 받았다고 해서 곧바로 불리한 상황에 놓이는 것은 아닙니다. 오히려 도급인이 해제 요건을 제대로 갖추지 못한 채 통보했거나, 임의해제 법리가 적용되는 상황이라면 수급인이 이행이익 전부를 포함한 손해배상을 받을 수 있는 경우도 많습니다. 다만 이를 위해서는 해제 사유의 적법성, 기성고 정산, 지체상금 범위, 하도급법 적용 여부 등을 종합적으로 분석해야 하므로 초기 대응이 무엇보다 중요합니다.

법무법인 예헌은 법원 부장판사, 대형 로펌의 건설팀/부동산팀/노동팀/조세팀, 삼성물산 건설부문에서 근무하였던 변호사들이 파트너로 활동하고 있습니다. 실제로 다수의 언론은 법무법인 예헌을 건설, 부동산 분야에서 탁원한 실력을 가진 부티크 로펌으로 소개하고 있습니다.

• [법률신문 기사] https://www.lawtimes.co.kr/news/174362
• [법률신문 기사] https://www.lawtimes.co.kr/news/202838
• [리걸타임즈 기사] https://www.legaltimes.co.kr/news/articleView.html?idxno=50070
• [리걸타임즈 기사] https://www.legaltimes.co.kr/news/articleView.html?idxno=89099

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특히 이계형 변호사는 한경비즈니스가 선정한 [2023 베스트 로이어] 건설·부동산 부문에 이름을 올렸습니다.

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