옆 대지 신축 공사로 벽에 균열이 생겼다면? — 증거 확보부터 공사중지가처분·손해배상까지

옆 대지 신축 공사 이후 벽과 담장에 균열이 생기고, 바닥이 기울고, 소음·진동·먼지로 생활이 어려워지는 경우가 있습니다.

이 경우 어떻게 해야 할까요?

‍

1. 가장 먼저 필요한 조치 - 증거 확보

법적 분쟁으로 가는 경우 손해가 발생하였다고 주장하는 자에게 입증책임이 있습니다. 공사가 완료되면 증거를 확보하기 어렵기 때문에 피해가 발생하고 있을 때 증거를 확보하여야 합니다.

- 피해 기록: 균열이 발생한 경우 그 균열의 위치·폭·길이를 날짜가 나오도록 사진·영상으로 남기고, 균열이 커지는 과정을 주기적으로 기록할 필요가 있습니다.

- 사전현황조사 자료 요청: 시공사가 착공 전 실시한 인접 건축물 현황조사는 공사 전 상태와 비교할 수 있는 자료가 됩니다.

- 구청 민원: 소음·먼지 민원에 따른 구청의 점검·측정 결과는 이후 분쟁에서 중요한 증거자료가 될 수 있습니다.

- 증거보전 신청: 공사가 진행되면 증거를 확보하기 어려운 경우에는 소송 전이라도 법원에 증거보전신청(감정)을 할 수 있습니다.

‍

2. 공사중지가처분신청 - 회복할 수 없는 피해가 발생할 우려가 있는 경우

공사중지가처분을 신청하기 위해서는 피보전권리와 보전의 필요성을 소명하여야 합니다. 특히 공사중지를 구하는 가처분은 이른바 만족적 가처분에 해당하는데, 이는 그 성질상 본안판결과 동일한 결과를 가져오는 것이므로, 통상의 가처분보다 피보전권리에 관한 충분한 정도의 소명이 요구된다는 것이 대법원판례의 입장입니다. (대법원 1993. 2. 12. 선고 92다40563 판결 등)

특히 공사의 중지를 구하는 가처분신청은 공사로 인하여 회복할 수 없는 피해가 발생하는 것을 막기 위한 것이므로, 위험한 터파기 공사가 끝나고 지상 골조 공사 단계라면 받아들여지기 어렵고 손해배상으로 해결해야 합니다. 실무에서는 가처분 신청이 시공사의 보강공사나 보상 협의를 이끌어내는 계기가 되기도 합니다.

‍

3. 손해배상청구

불법행위책임(민법 제750조)이 원칙입니다. 구체적인 공사와 손해 발생과의 인과관계는 굴착 등 공사 시점과 피해 발생 시점의 일치, 피해 부위가 공사 쪽에 가깝다는 점 등을 토대로 결국 감정으로 입증합니다.

손해배상의 범위는, 원칙적으로 보수비와 교환가치 감소분이 기본이고, 붕괴 방지 응급조치비는 별도로 청구할 수 있습니다. 위자료는 붕괴 위험 등 중대한 사유가 있을 때 예외적으로 인정되는 편입니다. 완공 후 일조·조망 침해가 사회통념상 수인한도를 넘으면 시가하락분 등도 청구할 수 있는데, 이를 위해서는 일조·조망 침해 정도 및 손해에 대해 별도의 감정을 진행하여야 합니다.

‍

4. 건설 전문 변호사의 도움

이처럼 인접 공사로 인한 피해는 증거를 얼마나 확보했는지, 어떤 절차를 진행하는지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 법무법인 예헌은 건설·부동산 분야 변호사들이 공사중지가처분, 균열·지반침하 손해배상, 일조·소음 분쟁을 다수 수행해 온 경험을 바탕으로 사안에 맞는 대응 방향을 제시해 드립니다.

인접 대지 공사 때문에 피해를 입고 계시다면 법무법인 예헌의 이계형 변호사(khl@yehunlaw.com, 010-8904-5774)에게 연락주시기 바랍니다.

‍