2025년 대법원에서는 재개발·재건축 정비사업에 관하여 의미있는 판결들을 선고하였습니다. 그 중 몇몇 판결들을 설명드립니다.

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1. "주민등록상 한집에 살아도, 실제 따로 살면 별도 세대입니다" - 대법원 2025. 3. 27. 선고 2022두50410 판결

투기를 막기 위해 여러 명의 토지등소유자가 '1세대'에 속하는 경우 그들을 대표하는 1명만을 조합원으로 보고 1주택만 공급하는 것이 원칙입니다. 그동안 조합은 행정의 편의를 위해 주로 '주민등록표'라는 형식적인 서류를 기준으로 1세대 여부를 판단해 왔습니다.

• 대법원의 판단: 하지만 대법원은 '1세대' 또는 '동일한 세대'의 의미는 주민등록표 등재 여부가 아니라, "실질적으로 주거와 생계를 같이하고 있는 가구"를 의미한다고 보아야 한다며 원심을 파기했습니다.
• 실무적 의미: 주민등록상으로는 부모와 동일 세대로 묶여 있더라도, 실제로 해외에 체류 중이거나 주거와 생계를 완전히 분리하여 생활하고 있다면 각각 별개의 세대로 보아 분양자격을 주어야 한다는 뜻입니다. 형식보다 '실질'을 중시하는 입장을 보여주는 판결입니다.

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2. "공동명의 아파트, 지분별로 조합원과 현금청산자로 쪼개질 수 있습니다" - 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결

투기과열지구 내 재건축 조합은 조합설립인가 이후 원칙적으로 조합원 지위 양도가 금지되지만, 예외적으로 '10년 이상 소유 및 5년 이상 거주' 등의 요건을 갖춘 양도인으로부터 물건을 산 경우에는 지위 양수(조합원 자격 취득)가 허용됩니다. 만약 A와 B가 공동소유(지분 1/2씩)하고 있는 아파트에서, A는 예외 요건(10년 소유 등)을 충족했지만 B는 충족하지 못한 상태로 C에게 지분이 넘어간다면 어떻게 될까요?

• 대법원의 판단: 대법원은 조합원 지위 양도가 가능한 A의 지분에 대해서만 조합원 지위 승계를 인정하고, B의 지분은 현금청산 대상이 된다고 판단했습니다.
• 실무적 의미: 종래에는 "조합원 지위는 나눌 수 없다(불가분성)"는 것이 실무의 태도였으나, 대법원이 그 예외를 인정하여 하나의 물건(아파트)에 대해 조합원 지위와 현금청산자 지위가 지분별로 양분될 수 있음을 인정한 사례입니다. 참고로 자격이 없는 부분에 대한 보상의 가액 평가 기준시점은 '양수한 날'이며 그 시가에는 재건축으로 예상되는 개발이익이 포함됩니다.

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3. "신탁방식 재건축, 신탁등기 안 했어도 '위탁자 지위' 확인 소송이 가능" - 대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두52427 판결

최근 '신탁업자'가 단독으로 시행하는 재개발·재건축 방식이 늘고 있습니다. 일반적인 조합 방식에서는 조합원을 상대로 '조합원 지위 확인 소송'을 내면 되지만, 신탁 방식에서는 누구를 상대로 어떻게 소송해야 하는지가 모호했습니다.

• 대법원의 판단: 대법원은 사업시행자가 신탁업자인 경우, 토지등소유자인 '위탁자'가 조합원과 동일한 지위를 가진다고 보았습니다. 특히, 토지등소유자가 아직 신탁업자와 정식으로 신탁계약을 체결하지 않았거나 소유권이전등기를 넘겨주지 않은 상태이더라도, 사업시행자인 신탁업자를 상대로 공법상 당사자소송을 통해 자신의 '위탁자 지위 확인(조합원에 대응되는 지위)'을 구할 수 있다고 명확히 판시했습니다.
• 실무적 의미: 신탁 방식 정비사업에 반대하거나 합류가 늦어져 신탁등기를 하지 않은 토지등소유자들도, 자신의 법적 권리(분양대상자 지위 등)를 지키기 위해 신탁사를 상대로 선제적인 법적 보호를 받을 수 있는 길이 명확해졌습니다.

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