투기과열지구 재당첨 제한 5년, 정확히 어디까지 막힐까? (도시정비법 제72조 제6항)

2025년 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 남부 상당 지역이 투기과열지구로 묶이면서, 정비사업 조합과 조합원들이 가장 많이 하는 질문 중 하나는 "한 번 분양받으면 5년 동안 다른 정비사업 분양은 못 받는다던데, 정확히 어디까지 막히는 겁니까?”입니다.

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도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 투기과열지구에서 정비사업을 할 때 크게 두 가지 축으로 규제를 두고 있는데, 하나는 "조합원 지위 승계 제한(제39조제2항)"이고, 다른 하나는 "분양신청권 규제, 이른바 ‘재당첨’ 제한(제72조 제6항)"입니다. 실무에서 흔히 말하는 “분양 재당첨 제한”은 바로 제72조 제6항을 가리키고, 이 조항이 적용되면 분양대상자 → 현금청산자로 운명이 갈리는 경우가 생깁니다.

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도시정비법 제72조 제6항에서는 "투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다."라고 정하고 있습니다.

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위 규정의 해석 및 적용에 대해서는 여러 쟁점이 문제되고 있는데, 특히 기산일, 예외사유(단서 조항)의 해석, 부칙 제4조 등이 문제되고 있습니다.

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실제로 법무법인 예헌의 이계형 변호사는 최근 방배XX주택재건축정비사업조합에서 조합원의 분양 재당첨 제한 문제가 발생하였던 사건(서울행정법원 2023구합XXXX 관리처분계획결의무효확인 소송)을 성공적으로 수행하여 조합원의 권리를 되찾아 주는 결과를 도출하기도 하였습니다.

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위 규정의 적용 범위 및 해석에 관하여 궁금한 사항이 있으시거나, 법적 분쟁이 있으신 분은 법무법인 예헌의 이계형 변호사(010-8904-5774, khl@yehunlaw.com)에게 연락주시기 바랍니다. 이계형 변호사는 의뢰인과 직접 상담하고, 모든 사건을 직접 수행합니다.

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