부동산 분양에서 시행사 대신 신탁회사(수탁자)가 분양자로 나서는 관리형 토지신탁 구조가 늘면서, 분양 계약서에 거의 빠지지 않고 들어가는 조항이 하나 있습니다. 바로 "수탁자는 신탁재산의 범위 내에서만 책임을 진다"는 이른바 책임한정특약입니다. 이 조항이 그대로 인정되면, 분양이 잘못되어 수분양자가 위약금이나 계약금 반환을 청구하더라도 신탁회사는 "신탁재산이 남은 만큼만 책임진다"며 사실상 책임을 회피할 수 있게 됩니다.

최근 대법원은 이 문제에 대해 신탁사의 위 주장을 기각하고 수분양자 손을 들어주는 판단을 내놓았습니다.

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1. 사실관계

위 대법원 2023다280945 판결은, 오피스텔 수분양자가 입주 예정일(2019. 12.)로부터 3개월이 넘도록 준공이 되지 않자 계약을 해제하고, 신탁회사를 상대로 계약금 반환과 위약금(총공급금액의 10%)을 청구한 사건입니다. 신탁회사는 계약서 특약에 들어 있던 책임한정특약을 근거로 "책임이 신탁재산 범위로 제한된다"고 다투었습니다.

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2. 사건의 쟁점

이 사건에서는 신탁사가 들고 있는 책임한정특약이 「약관규제법」 제3조 제3항이 정한 '설명의무의 대상인 중요한 내용'에 해당하는가가 쟁점이었습니다. 만약 그렇다면, 신탁회사가 계약 당시 이를 제대로 설명하지 않은 이상 그 조항을 계약 내용으로 주장할 수 없게 되기 때문입니다(같은 조 제4항).

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3. 대법원의 판단

대법원은 책임한정특약은 특별한 사정이 없는 한 설명의무의 대상이 되는 '중요한 내용'에 해당한다고 보았습니다. 그 이유는 아래와 같습니다.

• 원래 관리형 토지신탁의 수탁자는 신탁사무 처리 과정에서 생긴 채권에 대해 신탁재산뿐 아니라 자신의 고유재산으로도 책임지는 것이 원칙인데, 책임한정특약은 이 책임을 신탁재산 한도로 줄이는 것이어서 계약 체결 여부를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칩니다.
• 책임한정특약이 신탁업계에서 널리 쓰인다 해도, 평생 몇 번 안 되는 거래를 하고 전문지식도 없는 일반 수분양자가 별도 설명 없이 그 존재와 내용을 충분히 예상하기는 어렵습니다.

결국 신탁회사가 설명의무를 다하지 못한 이상 책임한정특약을 계약 내용으로 주장할 수 없고, 위약금 지급 책임을 그대로 부담한다고 보아 신탁회사의 주장을 기각했습니다.

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4. 이 판결의 의미 및 변호사의 조력

그동안 신탁회사들은 책임한정특약을 들어 분양 관련 책임을 신탁재산 범위로 제한해 왔습니다. 이번 판결은 그 조항을 계약서에 넣어두기만 한 것으로는 부족하고, 수분양자가 이해할 수 있도록 제대로 설명했어야 효력이 있다는 점을 분명히 했습니다. 설명이 없었다면 수분양자는 신탁회사를 상대로 온전히 책임을 물을 수 있는 길이 열린 셈입니다.

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다만, 그 적용은 사안마다 다릅니다

"설명의무 위반"은 계약서 문구만으로 자동 인정되는 것이 아니라, 계약 체결 당시 어떤 설명이 오갔는지, 어떤 자료가 교부되었는지 등 구체적 사정에 따라 결론이 달라집니다. 반대로 신탁회사 입장에서는 설명을 다했음을 입증할 여지도 있습니다.

본인의 분양계약에 이 판결을 적용해 권리를 주장할 수 있는지는 계약서와 경위를 함께 검토해야 정확히 판단할 수 있습니다. 이처럼 위 대법원 2023다280945 판결이 적용되는지, 적용되는 경우 어떻게 사실관계를 정리하고 법리를 구성하여야 하는지에 대해서는 분양계약 및 신탁 실무에 대한 충분한 경험이 있는 변호사의 검토와 도움이 필요합니다.

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이와 관련하여 도움이 필요하신 분은 법무법인 예헌의 이계형 변호사(010-8904-5774, khl@yehunlaw.com)에게 연락주시기 바랍니다. 이계형 변호사는 의뢰인과 직접 상담하고, 모든 사건을 직접 수행합니다.

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