월세 연체 3년이 지났다면 보증금에서 뺄 수 없을까? 상계와 공제의 차이 (대법원 2025. 3. 27. 선고)

대상 판결 : 대법원 2025. 3. 27. 선고 2024다203317 판결

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최근 대법원은 부동산임대차 관계에서 임대차보증금과 소멸시효가 완성된 연체 차임(월세)의 상계, 공제의 법리에 관하여 판단을 하였습니다.

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부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하게 됩니다.

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한편 임대차 존속 중 차임을 연체하는 경우 그 채권의 소멸시효는, 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행하게 됩니다.

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위 대법원 2024다203317 판결은 위와 같은 법리를 설시하면서, "민법 제495조에 따라 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다. 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로(위 대법원 2002다52657 판결 등 참조), 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 따르더라도 인정될 수 없다."라고 판단하였습니다. 즉 대법원은 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 하여 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 안 된다고 판단하였습니다.

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다만, 대법원은 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추적용하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다고 판단하였습니다 .

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즉 대법원은 차임채권의 소멸시효가 완성되어 이를 자동채권으로 상계하는 것은 불가능하더라도, 민법 제495조를 유추하여 임대차보증금에서 공제하는 것은 가능하다고 판단하였습니다.

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위 대법원 2024다203317 판결의 의미에 대해 궁금하시거나 임대차관계에서 보증금, 연체차임을 둘러싸고 분쟁이 있으신 분은 법무법인 예헌의 이계형 변호사(010-8904-5774, khl@yehunlaw.com)에게 연락주시기 바랍니다. 이계형 변호사는 의뢰인과 직접 상담하고, 모든 사건을 직접 수행합니다.

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