1. 부동산을 둘러싼 분쟁은 복잡합니다.

부동산에 관한 분쟁은, 명의신탁 해지에 따른 소유권이전등기 청구, 매매계약 이행 청구, 사해행위취소, 상속재산 분쟁, 계약 해제에 따른 원상회복 등 원인은 다양하지만, 공통적으로 '해당 부동산의 소유권을 내게 돌려달라'는 결론을 구하는 소송입니다.

그런데 많은 분들이 놓치는 것이 하나 있습니다. 소송이 진행되는 동안 상대방이 그 부동산을 제3자에게 팔아버리거나, 근저당을 설정하거나, 증여해버리는 경우, 소송에서 승소하더라도 그 부동산을 되찾는 일은 매우 어려워집니다.

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2. 부동산처분금지가처분을 신청하여야 합니다.

소송이 끝날 때까지의 긴 시간 동안 부동산이 '안전하게' 그 자리에 있도록 붙잡아 두기 위한 것이 바로 "부동산처분금지가처분"입니다.즉 부동산처분금지가처분은 원고가 본안 소송에서 승소 판결을 받아 집행할 때까지, 피고가 대상 부동산에 대하여 매매·증여·전세권 설정·근저당권 설정 등 일체의 처분행위를 하지 못하도록 잠정적으로 금지하는 법원의 결정을 말합니다.

가처분 결정이 내려지면 등기부에 그 취지가 기입(가처분등기)되어 누구나 해당 부동산에 분쟁이 있음을 확인할 수 있게 됩니다. 이후 상대방이 가처분의 취지에 반하여 제3자에게 소유권을 이전하더라도, 원고가 본안에서 승소하면 그 처분행위는 원고에 대한 관계에서 효력이 없습니다(이른바 '상대적 무효'). 즉, 원고는 가처분 이후의 등기를 말소시키고 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.

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3. 가처분이 인용되기 위해서는 두 가지를 소명하여야 합니다.

- 피보전권리 : 채권자가 해당 부동산에 대하여 소유권이전등기청구권, 말소등기청구권, 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구권 등 부동산에 관한 특정한 청구권을 가지고 있어야 합니다. 단순한 금전채권만으로는 부동산처분금지가처분을 할 수 없고, 부동산가압류를 신청할 수 있습니다.

- 보전의 필요성입 : 지금 가처분을 하지 않으면 나중에 판결을 받더라도 집행이 불가능하거나 현저히 곤란해질 사정이 있어야 합니다. 실무상으로는 부동산 관련 청구권이 인정되면 보전의 필요성은 비교적 폭넓게 인정되는 경향이 있습니다.

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4. 실무상으로는 몇 가지를 유의하여야 합니다.

- 가처분은 분쟁의 조짐이 보이면 최대한 빠른 시일 내에신청하는 것이 중요합니다. 상대방이 먼저 제3자에게 매도하고 등기까지 마쳐버리면, 사후 구제가 대단히 어려워집니다.

- 또한 가처분은 어디까지나 '잠정적' 조치이므로, 가처분 결정만 받고 본안 소송을 제기하지 않으면 채무자의 신청에 의해 가처분이 취소될 수 있습니다. 따라서 가처분은 본안 소송과 하나의 세트로 준비하여야 합니다.

- 피보전권리의 성격에 따라 가처분의 종류와 등기 방법이 달라지므로, 신청서 작성 단계에서부터 어떤 청구권을 피보전권리로 삼을 것인지, 어떤 처분을 금지할 것인지를 정확히 특정해야 합니다.

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