1. 지체상금이란?

건설공사 도급계약에서 지체상금은 수급인이 약정된 준공기한 내에 공사를 완성하지 못한 경우, 도급인에게 지급해야 할 손해배상액을 미리 정한 약정금입니다. 이는 도급계약의 불이행에 대한 책임을 사전에 정한 손해배상 예정의 일종으로, 일반적으로는 계약서상 ‘공사 지연 시 1일당 공사금액의 ○○%’ 등의 형태로 규정됩니다.

실무적으로 지체상금약정은 단순히 금전의 지급의무만을 부과하는 것이 아니라, 공사 완공 지연에 따른 손해의 입증 부담을 완화하고 분쟁을 예방하려는 목적을 가집니다.

‍

2. 수급인의 이행지체와 귀책사유

구체적으로 지체상금이 부과되려면 우선 수급인에게 귀책사유 있는 이행지체가 존재해야 합니다. 즉, 공사 지연이 단순히 “준공일을 넘겼다”는 이유만으로는 곧바로 지체상금이 확정적으로 발생하지는 않습니다.

① 지체상금에서 문제되는 지체의 기본 구조

공사 지연이 지체상금으로 연결되려면 일반적으로 다음 세 요건이 충족되어야 합니다.

- 약정 준공일 도과

- 공사 완성이 이루어지지 않았을 것

- 수급인에게 귀책사유가 있을 것

② 수급인의 귀책사유 판단기준

일반적으로 판례는 ‘수급인의 귀책사유’를 다음과 같은 기준으로 판단하면서, “수급인의 귀책사유가 없는 사유로 공사가 지연된 경우에는 그 기간을 지체기간에서 공제해야 한다"는 입장을 보이고 있습니다.

- 수급인의 관리범위 내 사정: 자재수급 차질, 인력부족, 협력업체 지연, 공사관리 미흡 등은 수급인 책임

- 발주자의 행정·설계 지연 등 외부사정: 도급인의 인허가 미이행, 설계변경, 발주처 승인 지연 등은 수급인 귀책이 아님

- 제3자의 간섭 또는 불가항력: 천재지변, 폭우·폭설, 노사분규, 전쟁, 행정명령 등은 원칙적으로 면책

④ 실무에서 문제되는 수급인의 귀책사유 관련

실무에서는 도급인이 지체상금을 문제삼는 경우, 수급인은 공사 지연에 대해 수급인에게 귀책이 없다고 주장하거나 또는 설계변경 등에 따른 추가공사로 인하여 공사기간이 연장되어야 하기에 지체상금이 발생하지 않는다고 주장하는 경우가 많이 있습니다.

이 경우 수급인은 위와 같은 사정, 수급인에게 귀책이 없다거나 공사기간이 연장되어야 한다는 사정을 적극적으로 주장, 입증할 필요가 있고, 경우에 따라 감정을 통해 이를 입증하여야 합니다.

‍

3. 건설 전문 변호사의 조력

이처럼 단순히 공사기간의 도과 뿐만 아니라 수급인의 귀책 여부, 공사기간 연장 등이 문제되는 지체상금이 쟁점이 되는 사건은 해당 업무 경험이 풍부한 건설 분쟁의 전문가에게 의뢰하셔야 합니다. 특히 건설 분쟁은 민간 공사와 관급 공사(공공계약)에 따라 구체적인 주장 및 방어 논리가 달라지므로, 이 부분도 주의할 필요가 있습니다.

이계형 변호사는 건설 관련 분쟁에서 도움이 필요하신 분에게 최선의 결과를 드리기 위해 노력합니다.

• 前 법무법인(유한) 태평양 파트너 변호사: 국내 최고 로펌에서 쌓은 수천억 원대 부동산 분쟁 해결 노하우를 보유하고 있습니다.
• 한경비즈니스 선정 건설·부동산 분야 베스트 로이어 : 사내변호사들이 인정한 실력으로, 복잡한 계약 분쟁의 핵심을 꿰뚫습니다.
• 모든 사건 직접 상담 및 수행: 상담부터 서면 작성, 재판 출석까지 직접 챙깁니다.

지체상금 발생과 관련하여 궁금하신 사항이 있거나 분쟁에서 도움이 필요하신 분은 이계형 변호사(010-8904-5774, khl@yehunlaw.com)에게 연락주시기 바랍니다. 이계형 변호사는 의뢰인과 직접 상담하고, 모든 사건을 직접 수행합니다.