지역주택조합 환불보장약정, 총회 결의 없이 체결했다면 무효일까? (대법원 2025다213846 판결)

사실관계 : 지역주택조합이 체결한 조합가입계약에는 2020년 6월까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 조합원이 납입한 분담금을 반환하기로 하는 환불보장약정을 포함하고 있었으나, 그 환불보장약정에 관하여 지역주택조합 총회의 결의를 거치지 않았습니다. 이후 지역주택조합은 2023년 5월경 사업계획 승인을 받았으며, 주택건설사업이 계속 진행되어 사업불발의 위험은 없는 상태입니다.

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대법원의 판단(대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결) : 대법원은 비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 사업이 중단 또는 실패할 경우 분담금을 조합원에게 반환하기로 하는 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않은 경우, 그 환불보장약정은 효력이 없고, 조합가입계약의 무효 또는 취소의 원인이 된다고 판시하였습니다.

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다만 원심은 지역주택조합측의 신의칙 위반 및 권리남용 주장을 배척하였지만, 대법원은 당초 환불보장약정의 소극적 조건이 충족되고 주택건설사업이 무산될 우려 없이 절차에 따라 정상적으로 진행되는 경우, 환불보장약정 및 조합가입 계약의 무효 또는 취소를 주장하는 것은 신의칙 위반 및 권리남용에 해당한다고 보아 사건을 원심으로 파기환송하였습니다.

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위 대법원 판결은 총회의 결의를 거치지 않은 환불보장약정은 그 효력이 없고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인에 해당한다는 법리를 확인하였다는 점에서 그 의미가 있습니다.

지역주택 개발사업에 있어 환불보장약정이나 조합가입계약의 효력과 관련하여 궁금하신 사항이 있거나 도움이 필요하신 분은 조성규 변호사에게 연락주시기 바랍니다.

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