지역주택조합 조합원 자격이 없어도 조합가입계약은 무효일까? 대법원 2024다249040 판결

아래 내용은 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다249040 판결 [부당이득금] 관련입니다.

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1. 사안의 개요

- 피고는 용인시 처인구 C 일원에서 아파트를 건설․분양하기 위한 주택조합설립인가를 받아 설립된 지역주택조합

- 원고는 2022. 5. 6. 피고와 D호에 관한 조합가입계약을 체결하였고, 이에 따라 원고는 피고에게 계약금 4,220만 원을 지급함

- 피고는 2022. 8. 1. 원고에게 원고가 일시적 다주택 소유자에 해당한다는 이유로 조합원 자격 부적격 판정을 통보하였음

- 원고와 원고의 배우자인 E는 이 사건 조합가입계약 체결 당시 각 1채씩 합계 2채의 주택을 소유하고 있었음

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2. 원고의 주장

- 원고는 조합원 자격을 갖추지 못한 원고가 체결한 이 사건 조합가입계약은 원시적 불능에 해당하고, 조합원 자격을 갖춘 자에게 주택을 분양하여야 한다는 강행규정에 위반하여 무효라고 주장하며, 피고에게 부당이득으로 기지급된 계약금의 반환을 구하였습니다.

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3. 관련법령

주택법 제11조(주택조합의 설립 등)

⑦ 제1항에 따라 인가를 받는 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준ㆍ제명ㆍ탈퇴 및 주택조합의 운영ㆍ관리 등에 필요한 사항과 제5항에 따른 직장주택조합의 설립요건 및 신고절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

주택법 시행령 제21조(조합원의 자격)

① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다. <개정 2019. 10. 22.>

1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람

가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

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4. 대법원의 판단

주택법 제11조 제7항 및 같은 법 시행령 제21조 제1항은 지역주택조합의 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주인 자에 한하여 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있다. 위와 같은 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법이나 같은 법 시행령의 규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수 없어 당사자 사이에 이를 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다17954 판결, 대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결 참조). 다만 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에 비로소 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하게 된다(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다44839 판결 참조).

- 대법원은 이 사건에서 원고가 이 사건 조합가입계약을 체결할 당시 본인과 세대원인 배우자 명의로 1채씩 주택을 소유하고 있어 조합원 자격 요건을 충족하지 못하였지만, 추가로 원고와 피고가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하여 이 사건 조합가입계약을 체결하였다는 사정에 관한 아무런 증거도 제출되지 않았으므로, 이 사건 조합가입계약 체결 당시 원고가 조합원자격 요건을 갖추지 못하였다는 사정만으로는 원고가 피고와 사이에 체결한 이 사건 조합가입계약이 당연히 무효라고 볼 수는 없다고 판단하면서, 원고와 피고 사이의 이 사건 조합가입계약이 원시적 불능으로 무효라고 판단한 원심판결을 파기하였습니다.

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5. 판결의 의의

-조합계약체결 당시 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 경우라 하더라도 당연히 조합계약이 무효로 되지는 않고, 추가로 당사자 사이의 통정 등 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 사항을 내용으로 한 경우에 한하여 조합계약은 무효로 된다고 판단한 점에서 의의가 있습니다.

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이러한 지역주택조합의 조합원 자격에 관하여 궁금하신 사항이 있거나 분쟁이 있으신 분은 법무법인 예헌의 이계형 변호사(010-8904-5774)에게 연락 부탁드립니다.

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