아파트 옆에 고층 건물이 올라간다면? — 일조권 공사금지가처분이 좀처럼 인용되지 않는 이유

우리 아파트 바로 옆에 수십 층짜리 건물이 올라간다면 어떻게 하시겠습니까. 햇빛이 사라지고 하늘이 가려지고 거실이 들여다보일 것 같다면, 주민들이 가장 먼저 떠올리는 것이 공사금지가처분입니다. 공사가 끝나 버리면 되돌릴 수 없으니 지금 멈춰 달라는 것입니다.

그런데 실제로 이 가처분이 인용되는 경우는 드뭅니다. 감정인이 수십 세대에 수인한도를 넘는 일조 침해가 생긴다는 의견을 냈는데도 기각되는 일이 적지 않습니다.

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왜 그런지, 법원이 무엇을 보는지 정리해 보겠습니다.

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일조권, 조망권, 사생활: 법원이 따지는 것

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세 가지 권리는 보호받는 수준이 서로 다릅니다.

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누가 주장할 수 있는가. 일조이익은 그 건물에 실제로 살면서 누리는 생활이익입니다. 대법원은 토지·건물을 일시적으로 이용하는 사람은 주체가 될 수 없다고 했고(대법원 2008다41499), 보호 대상을 현재 살고 있는 지역주민으로 본 판결도 있습니다(대법원 2002다63565). 호실을 소유만 하고 다른 곳에 사는 사람은 신청인이 되기 어렵습니다.

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지역의 용도가 중요하다. 신청인 건물이 제2종일반주거지역이고 상대방 건물이 중심상업지역이라면, 법원은 대도시 한복판에 고층 건물이 들어서는 것을 전제로 수인한도를 판단합니다. 같은 일조 감소라도 전원주택 단지와 도심 상업지역은 다르게 평가됩니다.

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공사금지가처분은 왜 더 어려운가

가처분은 본안 판결이 나올 때까지 임시로 현상을 유지하는 절차입니다(민사집행법 제300조 제2항). 그런데 공사금지가처분은 성격이 다릅니다. 공사를 멈추라는 결정이 나오면 주민은 본안에서 이긴 것과 같은 결과를 얻고, 시행사는 간이한 절차만 거치고도 본안에서 진 것과 같은 불이익을 입습니다. 그래서 법원은 이를 만족적·단행적 가처분이라 부르며 특별히 엄격하게 봅니다.

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결과적으로 두 가지가 요구됩니다.

• 피보전권리와 보전의 필요성에 대한 고도의 소명. 통상의 가처분보다 훨씬 높은 수준입니다.
• 위법성이 중대한 예외적인 경우일 것. 공사로 인한 피해가 현저히 중대해 사후 금전배상만으로는 손해를 메울 수 없어야 합니다.

바꿔 말하면, 일조가 줄어드는 것은 사실이지만 돈으로 배상받을 수 있는 수준이라면 공사를 멈추게 하지는 않는다는 것입니다. 일조권 침해 사건의 대부분이 손해배상으로 귀결되는 이유가 여기에 있습니다.

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실무에서 챙길 것

주민 측이라면. 공사금지가처분은 착공 전이나 착공 직후, 골조가 올라가기 전에 신청해야 승산이 있습니다. 골조가 10층이면 이미 늦습니다. 신청인은 실제 거주자로 구성하고, 일조는 감정으로, 조망은 그 장소의 특별한 가치로, 사생활은 호실별 침해 경로로 각각 구체화해야 합니다. 그리고 가처분이 기각되더라도 손해배상 청구는 별개라는 점을 기억하십시오. 대부분의 일조권 분쟁은 그 길로 갑니다.

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시행사 측이라면. 인허가를 적법하게 받는 것은 기본이고, 착공 전에 주민설명회를 열어 층수, 배치, 단면을 알리고 그 기록을 남겨야 합니다. 이후 협의 공문도 마찬가지입니다. 이 사건에서 주민설명회 자료와 협의 공문 한 장이 교섭 경과를 입증하는 핵심 소명자료가 되었습니다. 가처분이 들어오면 공사를 멈추지 말고 신속히 대응하되, 공사 진행 상황과 PF 구조, 이해관계인 범위를 구체적 숫자로 보여 주어야 이익형량에서 유리합니다.

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마무리

일조권은 분명히 법이 보호하는 이익입니다. 가처분을 신청하시든 방어하시든, 어느 단계에서 무엇을 소명해야 하는지 미리 설계하는 것이 결과를 가릅니다. 이러한 소송을 잘 다뤄 본 전문변호사를 찾는 것이 무엇보다 중요합니다. 김지효 변호사는 사전에 치밀하게 전략을 세워 승소를 이끌어 드리오니, 관련 분쟁이 있으신 경우 연락 주시기 바랍니다.

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