상가 월세 3기 연체, 소장 받기 전에 일부 갚으면 해지 막을 수 있을까? — 대법원 2024다320215 판결
임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 명도소송을 내자 임차인이 소장을 받기 전에 서둘러 밀린 월세 일부를 갚는 경우, 임대차계약 해지가 유효한지를 두고 다툼이 많았습니다. 최근 대법원에서 이에 대한 기준을 내렸습니다. (대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결)
1. 상가건물 임대차보호법 제10조의8 규정
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고 있습니다.
실무에서는 임차인이 3기 차임을 연체하는 경우 건물인도 소장에 해지 의사를 담아 소장 부본 송달로 해지하는 경우가 많은데, 소장 접수와 송달 사이에 임차인이 연체금 일부를 갚는 상황이 생길 수 있습니다.
2. 사건의 쟁점과 대법원의 판단
임대인은 임차인이 3기 이상 차임을 연체하자 해지 의사표시를 하면서 건물인도 소송을 제기했습니다. 그런데 임차인은 소장 부본을 송달받기 전에 연체 차임 중 일부를 지급했고, 해지 의사표시가 도달한 시점에는 연체액이 3기 미만이었으므로 해지 요건이 없다고 다투었습니다.
이 사건의 쟁점은 "3기 연체 여부를 해지권이 생긴 시점으로 판단할지, 해지 의사표시가 도달한 시점으로 판단할지"였습니다.
이에 대해 대법원은 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지'는 해지권의 발생요건이라고 보았습니다. 그래서 3기에 달하면 즉시 해지권이 발생하고, 해지 의사표시가 도달한 시점을 기준으로 3기 여부를 판단할 것이 아니라고 판단하였습니다. 따라서 해지권을 행사할 당시 3기 이상 연체가 있었다면, 해지 의사표시가 담긴 소장 부본이 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 연체액이 3기 미만이 되었더라도, 특별한 사정이 없는 한 해지권은 소멸하지 않는다고 판단했습니다. 원심도 임대인이 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수 없다며 해지가 유효하다고 보았고, 대법원은 이를 그대로 확정하였습니다. 결국 계약은 소장 부본이 송달된 때 적법하게 해지되었습니다.
3. 참고할 사항 - 임대차계약 해지와 갱신거절은 기준이 다릅니다.
계약갱신요구 거절 사유(제10조 제1항 제1호)는 해지 조항과 달리 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"로 규정되어 있습니다. 판례는 이 문언에 따라 임대차기간 중 한 번이라도 3기 연체 사실이 있었다면 지금은 연체가 없더라도 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있다고 봅니다(대법원 2020다255429 판결 등 참조).
반면 임대차계약 해지는 '현재 3기에 달하는 연체'를 기준으로 한다는 점과 구별해야 합니다.
4. 실무상 주의할 사항
가. 임대인의 경우
- 3기 연체가 생긴 시점과 금액을 통장 내역 등으로 정확히 정리해 둘 필요가 있습니다.
- 이 사건 원심은 임대인이 "이의 없이" 차임을 받았다고 볼 수 없다는 점을 근거로 들었습니다. 이를 반대로 해석하면, 연체 차임을 아무 이의 없이 받으면 해지권 포기로 다투어질 여지가 있습니다. 해지 후 입금을 받을 때는 연체 차임이나 차임 상당 손해금에 충당한다는 점과 해지 의사를 유지한다는 점을 문자나 내용증명으로 분명히 남겨 두세요.
나. 임차인의 경우
- 3기 연체가 생긴 뒤 일부를 갚는 것만으로는 해지를 막기 어렵습니다.
- 연체가 쌓이기 전에 임대인과 감액이나 분할상환을 서면으로 합의하는 것이 현실적인 방법입니다.
- 과거 3기 연체 사실만으로도 갱신이 거절될 수 있고, 갱신 거절 사유가 있으면 권리금 회수기회 보호도 받지 못할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.
5. 이계형 변호사의 조력
이번 대법원 판결로 "소장 받기 전에 갚으면 된다"는 오해는 더 이상 통하지 않게 되었습니다.
다만 '특별한 사정'이 있거나 임대인이 이의 없이 차임을 수령한 경우에는 결론이 달라질 수 있으므로, 연체 경과와 입금·수령 과정을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 법무법인 예헌의 이계형 변호사는 부동산 분야 변호사들이 상가 명도소송, 차임연체 해지, 계약갱신 거절과 권리금 분쟁을 다수 수행해 온 경험을 바탕으로 사안에 맞는 대응 방향을 제시해 드립니다.
월세, 차임 연체 문제로 고민하고 계시거나 분쟁이 있으신 분은 이계형 변호사(khl@yehunlaw.com, 010-8904-5774)에게 연락주시기 바랍니다.
