대지 과반수 지분권자가 다른 공유자의 적법한 건물을 철거할 수 있을까? 공유물의 변경과 관리 구분 (대법원 2024다202317 판결)

대상판결 : 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다202317 판결

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1. 사안의 개요

- 甲 회사는 서울 중랑구의 두 필지(B 토지, C 토지)를 매수하여, B 토지에는 D 아파트 1동, E 건물 1동 신축하여 D 아파트 1동은 분양하고, E 건물 1동은 자신이 보유했으며, C 토지에는 D 아파트 2동과 E 건물 2동을 신축하여 D 아파트 2동은 분양하고, E 건물 2동은 보유했으며 분양 시 각 아파트의 구분소유자들에게 해당 전유면적에 따른 대지권을 설정함.

- 원고들은 D 아파트 1동, 2동의 구분소유자들이며, B 토지 지분의 61.7%, C 토지 지분의 65.5%를 보유하고 있었고, 피고들은 공매를 통해 甲회사로부터 E 건물 1동, 2동 및 각 토지 지분(B 토지: 517.8/1,353, C 토지: 433/1,591)을 취득함.

- 원고들은 피고들을 상대로 자신들이 위 토지들에 관하여 각 과반수 지분권자이며, 민법 제265조에 따라 공유물의 관리에 관한 사항은 공유지분의 과반수로 결정하는 것임을 이유로 E 건물 1동, 2동의 철거 및 B 토지, C 토지의 인도를 구함.

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2. 대법원의 판단

- 1필의 대지 위에 집합건물과 일반건물이 공존하고 있고, 집합건물 구분소유자들에게는 집합건물법상 대지사용권이 있는 반면 일반건물 소유자들에게는 대지에 대한 민법상 공유지분이 있는 경우, 집합건물 구분소유자들과 일반건물 소유자들 사이의 대지 이용관계에는 공유물에 관한 민법의 일반 법리가 적용되어야 한다.

- 공유물의 변경이란 공유물에 사실상의 물리적 변화를 가하여 공유자들의 공유물 이용관계에 중대한 변화를 가져오는 것을 말하며, 이러한 공유물의 변경을 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요하다(민법 제264조). 어떤 행위가 공유물의 변경에 해당하는지는 그 행위가 공유물의 외관이나 용도에 본질적이거나 현저한 변화를 가져오는지, 공유물에 대한 사용 수익 방법에 중대한 영향을 미치는지, 그 행위로 영향을 받게 되는 소수지분권자를 보호할 필요성이 있는지 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 공유자 전원의 의사일치가 요구될 정도로 중대한 행위인가의 관점에서 판단해야 한다.

- 대지 공유자 중 일부가 대지에 적법하게 건축된 건물을 소유하고 있는데 그 건물을 철거하게 하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 공유물인 대지의 변경에 해당하여 공유자 전원의 동의가 필요하다.

- 본건에서 원고들이 피고들의 동의를 얻었다고 볼 만한 아무런 자료가 없고, 이 사건 각 건물의 철거가 공유물인 대지의 변경행위가 아닌 관리행위에 불과하다는 전제에서 이루어진 원고들의 청구는 받아들이기 어렵다.

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3. 판결의 의의

민법 제264조(공유물의 처분, 변경)는 "공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.

대상 판결은 위 민법 규정과 관련하여 어떤 행위가 공유물의 변경에 해당하는지에 대해 판단한 것으로, 특히 공유자 중 일부가 다른 공유자들의 동의 없이 적법하게 건축된 건물을 철거할 수 있는지에 대해 판단한 것입니다.

나아가 대상 판결은 1필지의 대지 위에 집합건물과 일반건물이 같이 있는 경우 공유물에 관한 민법의 일반 법리가 적용되어야 한다는 점을 설시하였다는 점에서도 의의가 있습니다.

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이러한 공유물의 변경, 공유자들 사이의 법률관계나 분쟁에 관하여 궁금하신 사항이 있으시거나 도움이 필요하신 분은 법무법인 예헌의 이계형 변호사에게 연락 부탁드립니다(010-8904-5774).

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