월세 면제 약속했는데 건물주가 바뀌었다면? — 사업자등록 정정신고와 상가 임차인 대항력

건물주와 월세를 깎거나 면제받기로 약속했는데, 건물이 팔리거나 경매로 주인이 바뀌자 새 건물주가 원래 계약서대로 월세를 요구하는 경우가 있습니다. 대법원은 최근 이 문제에 대해 변경된 내용이 사업자등록 정정신고로 공시되지 않았다면 새 건물주에게 주장할 수 없다고 판단하였습니다. (대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결)

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1. 상가 임차인의 대항력이란

임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력을 갖고(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 건물 주인이 바뀌어도 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다. 그런데 계약 이후에 바뀐 내용까지 새로운 소유자(건물주)에게 주장할 수 있는지가 문제될 수 있습니다.

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2. 사건의 개요 및 대법원의 판단

가. 사건의 개요

임차인은 2013년 공장 건물을 보증금 1억 원, 월세 40만 원에 임차하고 사업자등록을 마쳐 대항력을 갖췄습니다.

종전 건물주는 임차인에게 외상으로 산 기계대금 채무가 있었고, 이에 2013년에는 "기계대금이 일정액으로 줄어들 때까지 월세를 이자 일부로 대체해 받지 않겠다"는 각서를, 2018년에는 "채무를 갚지 못하고 있으니 임대료 없이 공장에 관한 모든 권한을 일임한다"는 각서를 써 주었습니다.

원고는 2020년 경매로 건물을 취득한 이후 임차인에게 월세를 청구했고, 임차인은 각서에 따라 월세가 면제되었으니 새 임대인에게도 대항할 수 있다고 주장했습니다. 그리고 원심판결은 임대차 내용이 차임 면제로 변경되었고 원고가 임대인 지위를 승계했으므로, 임차인이 면제 약정으로 대항할 수 있다고 판단하였습니다.

나. 대법원의 판단

대법원은 아래와 같은 이유로 원심을 파기하였습니다.

① 사업자등록은 임대차의 '내용'까지 공시하는 수단이다.

대항력 요건인 사업자등록은 거래 안전을 위해 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 알 수 있게 하는 공시방법입니다. 공시 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 해당 건물의 임대차 존재와 내용을 인식할 수 있는지로 판단합니다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결 등).

② 변경 사항은 정정신고를 해야 공시된다.

부가가치세법령에 따라 임차인은 사업자등록 때 임대차계약서 사본을 제출하고, 보증금·차임·임대차기간이 바뀌면 사업자등록 정정신고를 해야 합니다. 이해관계인은 세무서에서 차임과 보증금 등이 적힌 상가건물 임대차 현황서를 열람할 수 있습니다.

③ 공시되지 않은 임차인에게 유리한 변경은 새 임대인에게 대항할 수 없다.

따라서 차임 면제처럼 임차인에게 유리하게 계약이 변경되었더라도, 정정신고를 통해 그 내용이 현황서에 기재되는 등으로 공시되지 않은 이상 새 임대인에게 대항할 수 없다고 판단했습니다.

④ 상계 약정은 계약 변경이 아니다.

대법원은 2013년 각서가 서로 다른 계약에서 생긴 차임채권과 기계대금채권을 대등액에서 소멸시키는 약정에 불과하고, 임대차계약 내용 자체가 바뀌었다고 보기 어렵다고도 지적했습니다.

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3. 실무상 주의할 사항

가. 임차인의 경우

- 차임 감액·면제, 보증금 변경, 기간 연장 등 유리한 변경이 있으면 변경계약서를 쓰는 데 그치지 말고 반드시 사업자등록 정정신고를 하여야 합니다.

- 건물주의 다른 채무와 월세를 맞바꾸는 방식은 임대차 내용의 변경으로 인정되지 않을 수 있습니다. 월세를 실제로 조정하려면 임대차계약서 자체를 변경하는 형식을 갖출 필요가 있습니다.

나. 건물 매수인·경매 참가자의 경우

- 세무서에서 상가건물 임대차 현황서를 열람해 공시된 보증금과 차임을 확인하세요. 원칙적으로 공시된 내용만 승계합니다.

- 다만 점유 관련 분쟁 등은 별도로 생길 수 있으니 현장 확인도 할 필요가 있습니다.

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4. 이계형 변호사의 조력

법무법인 예헌은 부동산 분야 변호사들이 상가 임대차 승계와 대항력, 경매 낙찰 후 임차인 분쟁, 차임·보증금 청구 소송을 다수 수행해 온 경험을 바탕으로 사안에 맞는 대응 방향을 제시해 드립니다.

상가건물 또는 주택 임대차 관계에 관하여 분쟁이 있으신 분은 이계형 변호사(khl@yehunlaw.com, 010-8904-5774)에게 연락주시기 바랍니다.

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