경매로 산 땅 위에 남의 건물이 있다면? — 관습법상 법정지상권, 대법원 전원합의체 판결 정리

경매나 매매로 토지를 샀는데 그 위에 남의 건물이 있는 경우, 새로운 토지 소유자는 철거를 구하고 건물 소유자는 "관습법상 법정지상권"을 주장하는 경우가 있습니다. 대법원 전원합의체는 이 법리가 현재에도 효력을 유지한다고 판단했습니다. (대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결)

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1. 관습법상 법정지상권

동일인 소유이던 토지와 건물이 매매, 증여, 강제경매, 공매 등으로 소유자가 달라졌을 때, 건물 철거 특약이 없으면 건물 소유자가 토지에 지상권을 취득한다는 법리입니다. 관습법에 의한 물권 취득이므로 등기 없이도 토지를 전득한 제3자에게 주장할 수 있어, 등기부만 보고 토지를 산 사람에게는 예상 못 한 부담이 될 수 있습니다.

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2. 판결의 사실관계

아버지가 자기 토지에 건물을 지었고(미등기), 사망 후 상속인들은 토지를 어머니 단독소유로 분할했으며 건물은 상속인들이 공유하게 되었습니다. 어머니가 토지를 자녀(피고 1)에게 증여했고, 이후 원고가 임의경매로 토지를 매수해 건물 철거와 토지 인도를 청구했습니다. 원심판결은 증여 당시 건물이 공유였으므로 토지와 건물이 '동일인 소유'가 아니었다며 법정지상권을 부정했습니다.

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3. 쟁점 ① 관습법상 법정지상권은 지금도 유효한가

대법원의 다수의견(12명)은 민법 제185조가 관습법에 의한 물권 창설을 인정하고, 건물 철거로 인한 사회경제적 손실을 막을 공익상 필요가 있다고 보았습니다. 또 당사자 사이에 토지 사용 약정이 있으면 그것이 우선하므로 법정지상권은 보충적으로만 인정되고, 존속기간(견고한 건물 30년, 그 밖의 건물 15년)이 한정되며 토지 소유자는 지료를 청구할 수 있어 토지 소유자 보호 장치도 있다고 했습니다.

4. 쟁점 ② 건물이 공유인 경우에도 성립하는가

대법원은 원심판결을 파기하였습니다.

대지 소유자가 건물을 다른 사람과 공유하면서 대지만 처분한 경우에도 건물 공유자들은 법정지상권을 취득한다는 기존 판례(대법원 1977. 7. 26. 선고 76다388 판결)에 따라, 피고들에게도 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 것입니다. 또 토지를 증여받았다가 경매로 잃은 피고 1에게는 민법 제366조의 법정지상권이 성립할 여지도 있다고 지적했습니다.

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5. 실무에서 문제되는 부분

토지 매수인·경매 참가자 - 지상 건물의 소유자, 미등기 여부, 처분 당시 소유관계를 반드시 확인할 필요가 있습니다.

매각물건명세서에 "법정지상권 성립 여지"가 적힌 물건은 특히 주의해야 합니다. 법정지상권이 성립해도 지료는 청구할 수 있고, 지료 확정 재판 전에도 소를 제기할 수 있습니다.

건물 소유자 - 토지 소유자와 건물 소유 목적의 토지 임대차계약을 맺으면 법정지상권을 포기한 것으로 볼 수도 있으니(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다3984 판결 등) 신중해야 합니다.

토지나 건물 하나만 처분하는 소유자: 철거 특약이나 토지 사용관계를 계약서에 명확히 정해 두세요.

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6. 이계형 변호사의 도움

이처럼 관습법상 법정지상권은 등기부에 나타나지 않아 토지 취득 후에야 문제가 드러나는 경우가 많고, 상속·공유가 얽히면 판단이 더 복잡해집니다.

법무법인 예헌의 이계형 변호사는 건물철거·토지인도 소송, 법정지상권 성립 다툼, 지료 청구 등을 다수 수행해 온 경험을 바탕으로 사안에 맞는 대응 방향을 제시해 드립니다.

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토지 매수나 경매로 인하여 토지를 취득하였는데 그 지상에 건물이 있어 어려움이 있거나, 또는 반대로 토지 소유자로부터 철거 청구를 받으셨다면 이계형 변호사(khl@yehunlaw.com, 010-8904-5774)에게 연락주시기 바랍니다.

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