아파트 설계변경으로 시야가 막혔다면? 분양계약 위반·채무불이행 책임 인정 기준 (대법원 2024다267994 판결)

대상판결 : 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994

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1. 사안의 개요

- 피고는 재개발정비사업조합(사업시행자)이고, 원고들은 주택재개발사업으로 신축될 이 사건 아파트의 특정 호실에 관한 분양계약을 체결한 자임. 피고는 주택재개발사업을 진행하면서 설계를 변경하여 아파트 사이의 진입로에 부문주(단지 진입로에 설치된 기둥. 길이 22.8m, 높이 7m, 폭 4m 규모)를 설치하고 경비실 위치를 변경하였는데, 일부 세대에서 기존 건축물 대신 이 사건 부문주(기둥)가 보이게 됨. 다만, 이 사건 부문주 설치로 일조시간, 천공조망 침해율, 차폐감 등급에 변화가 생기지는 않았고, 일부 세대의 시야에서 이 사건 부문주와 경비실이 보이는 비율도 최대 20% 정도에 불과했음.

- 원고들은, 이 사건 부문주는 원고들과 피고가 체결한 분양계약의 내용이 된 기본 건축계획에는 포함되지 않았던 것으로, 이 사건 부문주의 설치를 통하여 원고들이 누릴 수 있었던 환경이익(조망권)을 침해당하였다고 주장하면서, 기본적인 건축계획에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의해 보유해야 할 품질이나 성질을 갖추지 못하게 되었음을 이유로 분양위반으로 인한 손해배상청구(채무불이행)를 함.

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2. 대법원의 판단

- 아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다.

- 원고들 세대에서 이 사건 부문주에 의하여 시야의 범위가 일정 부분 제한되었으나, 이 사건 부문주 설치로 일조시간, 천공조망 침해율, 차폐감 등급에 변화가 생기지 않았으며, 원고들 세대의 시야에서 이 사건 부문주와 경비실이 보이는 비율이 최대 20%에 불과하므로 이 사건 부문주의 설치에 따른 원고들 세대의 시야 제한이 중대한 정도에 이르렀다고 보기 어렵다. 이 사건 분양계약서에는 기타 유의사항으로서 ‘단지 조경 시공계획은 변경될 수 있음’을 명시하였고, 원고들이 이 사건 분양계약을 체결할 당시 설계도면 등에는 원고들 세대 인근에 구조물 등의 설치가 예정되지 않았다고 하더라도 향후 설계변경으로 수목이나 구조물을 설치할 수 있음이 예정되었으며, 원고들은 비교적 저층인 2층 또는 3층에 위치하였으므로 설계변경으로 인해 어느 정도 시야 제한이 있을 것이라는 사정은 충분히 예상할 수 있었을 것으로 보인다. 이 사건 부문주 설치가 건축 관계 법령 및 주택법상 주택건설기준 등에 적합하지 않다거나 설계변경 과정에서 절차상 하자가 있었다고 볼 만한 사정도 없다.

- 따라서 이 사건 부문주 설치에 따라 원고들 세대의 시야가 제한되었다는 사정이 원고들 세대가 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 보기는 어렵다.

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3. 판결의 의의

대상 판결은 아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임이 언제 인정되는지에 대해 판단한 것으로, 법원은 아파트 분양계약에서 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다는 입장입니다.

분양계약을 체결하였는데, 광고의 내용과 다르거나(허위광고, 사기분양) 계약에서 정하였던 특약이 이행되지 않거나 또는 주택법 등 법령에서 정한 기준이나 거래상 통상적으로 갖추어야 할 품질, 성질을 갖추지 못한 경우 분양계약 위반 등을 이유로 계약 해제, 취소 등을 주장하고 손해배상을 청구하거나 또는 하자담보책임을 주장할 수 있습니다.

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이와 관련하여 궁금하신 사항이 있으시거나 또는 아파트, 상가 분양계약과 관련하여 도움이 필요하신 분들은  법무법인 예헌의 이계형 변호사에게 연락 부탁드립니다(010-8904-5774).

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