최근 대출이 어려워지면서 매매계약(분양계약) 당시에는 예상하지 못했던 자금 조달 실패로 계약을 그만두고 싶어하는 분들이 계속 늘고 있습니다. 그런데 막상 해제하려고 보면 "계약금을 다 날려야 하는 것 아니냐"는 걱정이 앞섭니다. 이 글에서는 아파트·상가·집합건물 분양계약이나 매매계약에서 대출 문제로 계약을 해제하려는 분들이 반드시 확인해야 할 사항들을 정리합니다.

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1. 원칙: 단순 변심에 의한 해제는 계약금을 포기해야 합니다.

민법상 계약금은 별도 약정이 없어도 해약금으로 추정됩니다(민법 제565조).

즉 매수인(수분양자)이 특별한 사유 없이 마음이 바뀌어 계약을 그만두고 싶다면, 원칙적으로 이미 지급한 계약금을 포기해야 계약에서 벗어날 수 있습니다. "대출을 못 받게 됐다"는 사정은 원칙적으로 해제·취소 사유가 되지 못합니다.

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2. 예외 ① : 상대방이 대출 가능성을 잘못 설명한 경우‍

실무에서 가장 많이 다투어지고, 실제로 계약자에게 유리한 결과로 이어지기도 합니다.

분양 과정에서 "중도금 무이자 대출 가능", "잔금까지 담보대출로 전환 가능"이라는 안내를 분양대행사나 시행사 직원으로부터 듣고 계약을 체결했는데, 실제로는 본인의 소득이나 신용 조건상 대출이 나오지 않는 경우입니다.

법원은 이런 경우 법률행위 내용의 중요한 부분에 관한 착오 또는 상대방에 의해 유발된 동기의 착오로 보아 계약 취소를 인정하는 판단을 하기도 합니다.

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3. 예외 ② : 계약금이 아니라 이미 낸 중도금까지 돌려받아야 하는 상황인 경우

중도금 일부까지 이미 납부한 상태에서 잔금 대출이 어려워진 경우 보다 복잡한 문제가 있습니다. 이 경우 시행사나 시공사 측에서 채무불이행을 이유로 계약을 해제하면서 위약금(통상 분양대금의 10% 내외)을 청구하는 경우가 많은데, 이 위약금이 부당하게 과다한 경우 법원에 감액을 구할 수 있습니다.

즉 민법 제398조 제2항은 손해배상액의 예정이 부당히 과다한 경우 법원이 직권으로 감액할 수 있도록 정하고 있는데, 법원은 위약금 약정이 손해배상액의 예정인지, 아니면 감액이 인정되지 않는 위약벌인지는 계약서 문구, 체결 경위, 당사자의 의사를 종합적으로 해석해서 판단해야 한다고 보고 있고, 최근 전원합의체 판결을 통해 하나의 위약금 약정이 손해배상액 예정과 위약벌의 성격을 동시에 가지는 경우 그 전액을 기준으로 감액을 인정할 수 있다고 판단하기도 하였습니다.

구체적으로 위 법원의 판단이 적용되는지 여부에 대해서는 사안마다 다를 수 있습니다.

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4. 중도금 대출약정과 분양계약은 별개

수분양자 입장에서 흔히 오해하는 부분이 있습니다.

"분양계약이 취소·해제되면 은행과 맺은 중도금 대출약정도 당연히 없어지는 것 아니냐"는 것입니다. 그러나 법원은 분양계약과 중도금 대출약정을 계약당사자와 체결 목적이 다른 독립된 별개의 계약으로 보기도 합니다. 분양계약이 취소되었다고 해서 대출금융기관에 대한 대출원리금 상환의무까지 자동으로 소멸하는 것은 아니라는 판단도 있으므로, 분양계약 해제·취소 절차와 별도로 대출약정의 처리 문제를 함께 정리해야 합니다.

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5. 경험 많은 변호사의 도움

이처럼 중도금·잔금 대출이 막혔다는 이유만으로 곧바로 계약금을 포기하고 나올 필요는 없습니다. 사안에 따라 매매계약(분양계약)을 취소하고 대금을 돌려받을 수도 있고, 위약금을 청구받은 경우에도 그 금액이 과다하면 감액받을 수도 있습니다.

구체적으로는 계약서의 문구와 사실관계 및 증거에 따라 결론이 완전히 달라지므로, 초기에 어떤 자료를 확보하고 어떤 법리로 접근하는지가 매우 중요합니다.

한경비즈니스가 선정한 [2023 베스트 로이어] 건설·부동산 부문에 이름을 올린 이계형 변호사는 부동산 분쟁에 관하여 많은 경험을 갖고 있습니다. 매매계약(분양계약) 해제와 관련하여 도움이 필요하신 분은 이계형 변호사에게 연락주시기 바랍니다(010-8904-5774, khl@yehunlaw.com).

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